Створення ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку)
супровід у проведенні загальних зборів
підготовка повного пакету документів
оплата послуг нотаріуса, адмінзбору та печатки
включення в реєстр неприбуткових установ
Створення ОСББ відкриває шлях до ефективного управління житловим фондом та покращення умов проживання. Це не лише дає змогу мешканцям самостійно розв’язувати питання утримання та ремонту своєї нерухомості, але й сприяє формуванню спільноти людей, зацікавлених у покращенні життя. Процес створення ОСББ складається з кількох ключових етапів, кожен з яких має свої особливості та вимагає від учасників відповідальності. Важливою є своєчасна інформаційна робота серед мешканців, яка допомагає подолати байдужість та залучити їх у процес формування ОСББ.
Загальні умови створення ОСББ
Реєстрація ОСББ має свої важливі обмеження та обов’язкові правила. По-перше, у межах одного багатоповерхового будинку може бути лише одне об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. По-друге, якщо кілька будинків мають спільну територію з інфраструктурою та устаткуванням, їхні власники можуть створити спільне ОСББ.
Слід зазначити, що право на ініціювання створення такої структури мають лише власники квартир та нежитлових приміщень. Крім того, ОСББ може створюватися в новобудовах лише після офіційної реєстрації права власності на більшість житлових і нежитлових приміщень. Існує також опція створення ОСББ шляхом реорганізації житлово-будівельних кооперативів.
Створення ініціативної групи
Реєстрація ОСББ розпочинається з формування ініціативної групи, яка об’єднує щонайменше трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Верхня межа кількості учасників не встановлена. Під нежитловими приміщеннями розуміються ті, що були перепрофільовані з житлових або які не призначені для загального користування. Ініціативна група відіграє ключову роль у підготовчому процесі: розробляє статут, організовує та проводить установчі збори. Ефективність роботи ініціативної групи безпосередньо впливає на успішність створення об’єднання та легкість проходження всіх етапів.
До складу ініціативної групи мають право входити виключно власники житлових або нежитлових приміщень. Однак, орендарі також можуть стати її частиною за умови наявності відповідної довіреності від власника.
Створення групи фіксується протоколом, який слугує стартом для подальших дій. Протокол містить інформацію про учасників групи, їхні зобов’язання та плановані кроки для розвитку ОСББ. Він також визначає терміни виконання поставлених завдань, що забезпечує чітку організацію роботи та сприяє ефективному досягненню мети.
Скликання установчих зборів
Скликання установчих зборів є наступним кроком у діяльності ініціативної групи. Після визначення дати проведення зборів, ініціативна група має надіслати письмове сповіщення обов’язково кожному власнику приміщення за два тижні до запланованої дати зібрання. Якщо повідомлення не буде надіслано кожному співвласнику, це може стати причиною оскарження в суді результатів зборів. Вибір методу сповіщення залишається за ініціативною групою, проте зазвичай використовується два способи – особисте вручення під підпис або надсилання рекомендованим листом. Особисте вручення використовується для більшості мешканців, тоді як листи відправляються тим, хто мешкає за іншою адресою або уникає особистого отримання повідомлення.
У повідомленні слід вказати таку інформацію:
- хто скликає збори;
- місце та час проведення;
- проєкт порядку денного.
Важливо уникати включення до порядку проведення установчих зборів питань загального характеру, таких як “організаційні питання”, “інше”, “різне”. Замість цього кожен пункт порядку денного повинен бути чітко деталізований для обговорення на зборах. Наприклад, замість “організаційні питання” можна вказати “питання про обрання керівництва ОСББ та розподіл обов’язків”, а замість “інше” – обговорення поточних проблем чи планів розвитку.
Проведення установчих зборів
Проведення установчих зборів керується особою, яка має найбільше підтримки серед присутніх мешканців або їхніх представників через голосування. На етапі організації установчих зборів важливо впровадити систему обліку голосів, наприклад, створивши комісію з мешканців.
Ухвалення рішень на таких зборах відбувається шляхом іменного голосування, де кожен мешканець має право голосувати відповідно до своєї частки у власності на житлову або нежитлову нерухомість. Попередні розрахунки часток голосів мають бути проведені й зафіксовані, щоб уникнути затримок під час зборів. Крім того, корисним буде ретельно пояснити механізм розрахунку голосів перед початком голосування.
Рішення вважається ухваленим, коли воно отримало підтримку більшості від загальної кількості мешканців. Кожен голос “за” або “проти” фіксується особистим підписом учасника з відзначенням його вибору.
Письмове опитування мешканців будинку
Письмове опитування мешканців будинку є додатковим кроком, який застосовується у випадках, коли на установчих зборах ОСББ не вдається зібрати достатньо голосів “за” або “проти”. Це опитування проводиться протягом 15 днів після дати зборів. Якщо за цей час не вдається набрати потрібну кількість голосів “за” – ініціатива вважається не підтриманою.
Організація опитування лежить на плечах ініціативної групи, проте до його проведення можуть долучитися й інші співвласники. Учасники отримують анкету з чітко сформульованим питанням про заснування ОСББ та варіантами відповідей. Кожен заповнює анкету, вказуючи свої дані, номер та площу власності, а також свою позицію щодо питання, яке розглядається.
Під час опитування забороняється будь-який тиск на співвласників для впливу на їхнє рішення або надання винагороди за підтримку чи відмову від нього. Результати опитування вносяться до протоколу зборів. Голоси, віданні у такий спосіб, мають таку ж юридичну вагу, як і голоси, віддані безпосередньо на зборах. Анкети опитування нумеруються, скріплюються та додаються до протоколу, що забезпечує прозорість та офіційність процесу.
Підготовка проєкту статуту ОСББ
Підготовка проєкту статуту ОСББ є однією з ключових задач ініціативної групи, яка бере участь у створенні об’єднання. Статут є основним документом, що закріплює принципи та правила його функціонування. Перед проведенням установчих зборів необхідно підготувати проєкт статуту, який після узгодження на зборах має бути підписаний відповідальною особою та завірений нотаріусом у двох примірниках.
Законодавство встановлює певні вимоги до змісту статуту. Він має містити ключові положення про права та обов’язки співвласників, структуру управління, порядок ухвалення рішень та інші важливі аспекти діяльності ОСББ. Оформлення статуту вимагає уважного підходу та може бути здійснено двома шляхами:
- Адаптація типового статуту:
- Ювидалення застарілих положень;
- внесення змін відповідно до чинного законодавства;
- доповнення положень, що стосуються прав та обов’язків співвласників;
- оновлення розділів про керівні органи ОСББ.
- Розробка нового статуту:
- створення документа “з нуля” з урахуванням унікальності будинку;
- визначення специфіки управління, фінансування та використання майна;
- бажано залучити юридичних консультантів для розробки статуту.
Статут ОСББ повинен визначати мету створення, основні завдання, права та обов’язки співвласників, порядок управління та контролю за діяльністю ОСББ. Це сприяє ефективному розв’язанню практичних питань, що виникають у зв’язку з експлуатацією житлового комплексу.
Формування реєстру співвласників
Ще одним завданням ініціативної групи на шляху до створення об’єднання є складання переліку усіх співвласників нерухомості у будівлі, оскільки відомості про мешканців квартир є важливими для легітимного проведення установчих зборів. Як ми вже зазначали, важливо особисто повідомити кожного співвласника про ініціативу та заплановані установчі збори, оскільки кожен має законне право на участь. Це також дає змогу мешканцям делегувати свої права через довіреність, забезпечуючи представництво їхніх інтересів.
Згідно з законодавством, рішення про заснування ОСББ вважається ухваленим, якщо його підтримує більшість мешканців. Це стосується загальної кількості власників, а не тільки тих, хто присутній на зборах.
Як отримати інформацію про власників квартир?
- Звернутися до державного реєстратора або нотаріуса для отримання даних з Державного реєстру нерухомого майна (якщо власність придбана після 2013 р.).
- Ідентифікація власників квартир через безпосередній зв’язок з мешканцями будинку для тих, чиї права власності не зареєстровані в Держреєстрі.
- Звернутися до департаменту житлово-комунального господарства (якщо власність придбана до 2013 р.).
Ці заходи гарантують, що всі мешканці квартир будуть належно проінформовані й матимуть змогу взяти участь у процесі створення об’єднання. У такий спосіб ви зменшите ризик майбутніх правових суперечок через неправильне або недостатнє сповіщення.
Державна реєстрація ОСББ
Створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку офіційно визнається з моменту його реєстрації у відповідних державних органах, а не з моменту ухвалення рішення на установчих зборах. Процес заснування ОСББ відповідає загальноприйнятій процедурі реєстрації юридичних осіб.
Для реєстрації ОСББ як юридичної особи представник, делегований установчими зборами, має подати до державного реєстратора необхідний пакет документів:
- Заяву;
- Протокол установчих зборів про заснування ОСББ;
- Статут.
У заяві про державну реєстрацію ОСББ ви можете вказати, що просите внести ваше об’єднання до реєстру неприбуткових організацій. У такому разі після успішної реєстрації вам не потрібно буде окремо звертатися до податкової служби для отримання статусу неприбуткової організації. Цей підхід спрощує процес реєстрації та дає змогу уникнути додаткових формальностей.
Подання списку співвласників або документів, що підтверджують право власності на квартири, не є обов’язковим на етапі державної реєстрації ОСББ. Відповідальність за правдивість інформації несуть самі співвласники та особа, що подає документи.
Документацію можна подати як особисто, так і через пошту. Законодавство не дозволяє державному реєстратору запитувати додаткові документи.
Одразу після реєстрації ОСББ можна передати право власності на будинок від одного балансоутримувача до іншого, що робить процес запуску діяльності ОСББ більш простим. Попередній управитель має передати всю необхідну документацію на будинок ОСББ протягом трьох місяців після реєстрації. У випадку відсутності цих документів, колишній управитель зобов’язаний відновити їх власним коштом протягом шести місяців.
Вартість послуг
Розмір вартості послуг зі створення та реєстрації ОСББ може варіюватися в залежності від обсягу робіт. Окремо необхідно буде сплатити послуги нотаріуса.
Наша компанія надає повний спектр послуг щодо створення ОСББ, включно з індивідуальними консультаціями, підготовкою та поданням документів для реєстрації, а також професійним супроводом установчих зборів. Під час індивідуальних консультацій наші фахівці ретельно роз’яснюють всі аспекти заснування ОСББ, враховуючи особливості конкретної ситуації клієнта, та надають рекомендації щодо оптимальних стратегій дій.
Ми гарантуємо правильність оформлення та вчасне подання документів, щоб уникнути можливих затримок під час реєстрації. Наші юристи також надають кваліфіковану допомогу під час проведення установчих зборів. Ми допомагаємо скласти порядок денний, організувати голосування та відправити протоколи зборів до відповідних органів згідно з вимогами законодавства. Наша мета – забезпечити ефективний та безпроблемний процес створення ОСББ для наших клієнтів.
Поширені питання
Чи можна змінити статут ОСББ після його реєстрації?
Так, зміни до статуту можна внести, але вони повинні бути затверджені установчими зборами співвласників квартир та зареєстровані у встановленому порядку.
Як можна розв’язати проблему з відсутністю офіційної реєстрації права власності на квартири у старих будинках під час заснування ОСББ?
Для розв’язання такої проблеми ініціативна група може звернутися безпосередньо до мешканців, щоб ідентифікувати власників квартир. Це допоможе встановити повний список співвласників для участі в установчих зборах. Додатково можливе використання публічних баз даних, звернення до нотаріусів або до департаменту житлово-комунального господарства вашого міста для отримання інформації про власність, яка не була внесена до Державного реєстру.
Які дії повинен виконати колишній балансоутримувач після державної реєстрації ОСББ?
Колишній балансоутримувач або управитель зобов’язаний передати об’єднанню всі необхідні документи на будинок протягом трьох місяців. До них належить технічна документація, документи на власність, технічний паспорт будинку, плани інженерних мереж тощо.
Скільки часу займає реєстрація об'єднання?
Процес займає до 10 днів з моменту подання заяви.
Наші клієнти
